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Steuern & Recht
David Merz | Geschäftsführer
Zürich, Juni 23, 2023
Viele Einzelpersonen und Familien entscheiden sich, in einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus in der Schweiz zu investieren. Wenn dies auf Sie zutrifft oder Sie es in Erwägung ziehen, ist es wichtig, dass Sie die damit verbundenen steuerlichen Auswirkungen verstehen. In diesem Artikel gehen wir auf die verschiedenen Steuern ein, die für Zweitwohnungen in der Schweiz gelten, darunter die Einkommenssteuer, die Mehrwertsteuer (MWST), die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer. Besonderes Augenmerk richten wir auf die Mehrwertsteuerpflicht, die sich aus der Vermietung einer Ferienwohnung ergibt.
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Die Schweiz ist ein wunderschönes Land, das für seine malerischen Landschaften und sein interessantes Kulturerbe bekannt ist. Sie ist ein beliebtes Ziel für in- und ausländische Touristen. Dies hat dazu geführt, dass es für Familien immer mehr zum Trend wird, ein so genanntes „Ferienhaus“ zu besitzen.
Eine Zweitwohnung ist eine Immobilie, die eine Einzelperson oder Familie zusätzlich zu ihrem Hauptwohnsitz besitzt oder mietet. Dabei kann es sich um einen Zweitwohnsitz, ein Einfamilienhaus oder eine Ferienwohnung handeln. Eine Ferienwohnung wird in erster Linie als Ferien- oder Erholungsobjekt genutzt, das die Eigentümer nur gelegentlich nutzen.
Eigentümer einer Zweitwohnung können beschließen, sie leer zu lassen und nur zeitweise für eigene Zwecke zu nutzen, oder sie können sie hauptsächlich an Mieter vermieten, oder beides. All dies hat spezifische steuerliche Auswirkungen, die es zu verstehen gilt.
Kurz gesagt, die Antwort ist nein. Sie haben nicht immer das Recht, einen Zweitwohnsitz in der Schweiz frei zu bauen. Am 1. Januar 2013 ist die Zweitwohnungsverordnung in Kraft getreten, die unter anderem darauf abzielt, „den endlosen Bau von Zweitwohnungen zu beenden“. Die Verordnung beschränkt den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent. In diesen Orten sind Zweitwohnungen besonders genehmigungspflichtig.
Das Schweizer Bundesgesetz über die Raumplanung zielt darauf ab, den Bau von Zweitwohnungen zu kontrollieren, um das Gleichgewicht zwischen Dauerwohnungen und Ferienimmobilien zu wahren. Der Hauptzweck dieser Vorschriften besteht darin, die zunehmende Zahl „kalter Betten“ in der Schweiz zu vermeiden (Häuser, die nur für eine kurze Zeit im Jahr bewohnt werden). Das Zweitwohnungsgesetz ist ausdrücklich auf Wohnimmobilien ausgerichtet.
Für diejenigen, die ein weiteres Haus in einer Gemeinde mit strengen Zweitwohnungsvorschriften bauen möchten: Eine Möglichkeit, dieses Hindernis zu überwinden, besteht darin, den Hauptwohnsitz in die neue Gemeinde zu verlegen und den bisherigen Wohnsitz als „Zweitwohnsitz“ zu behalten. Das bedeutet, dass Sie Ihre Steuern in der neu registrierten Gemeinde zahlen müssen, was je nach Kanton von Vorteil sein kann oder nicht.
Wenn Sie sich entscheiden, in eine Zweitwohnung in der Schweiz zu investieren, werden Sie verpflichtet, die verschiedenen erforderlichen Steuern zu zahlen. Esist wichtig, sich über diese Verpflichtungen im Klaren zu sein, um die Einhaltung der lokalen Steuervorschriften des Kantons, in dem sich das Haus befindet, zu gewährleisten.
Eine Zweitwohnung und eine so genannte „Ferienwohnung“ werden steuerlich gleich behandelt, was der steuerlichen Behandlung eines Hauptwohnsitzes entspricht. Bei der steuerlichen Behandlung eines Zweitwohnsitzes sind jedoch einige besondere Faktoren zu beachten.
Im Folgenden sind einige der wichtigsten Steuern im Zusammenhang mit Zweitwohnungen in der Schweiz aufgeführt:
Wenn Sie Ihre Zweitwohnung vermieten, unterliegen die Einkünfte aus den Mietzahlungen der normalen Einkommensteuer. Die Mieteinnahmen werden zu Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet, und der anwendbare Steuersatz wird auf der Grundlage des Gesamteinkommens ermittelt.
Die Einkommenssteuer auf die Vermietung Ihres Ferienhauses wird in der Regel in dem Kanton gezahlt, in dem sich die Immobilie befindet, und nicht in dem Kanton, in dem Sie wohnhaft sind. Der Grund dafür ist, dass die Besteuerung von Mieteinnahmen in der Regel auf der Grundlage der Einkommensquelle erfolgt, die in diesem Fall der Standort der Immobilie selbst ist.
Wenn Sie in der Schweiz Ihre Zweitwohnung nicht vermieten, sondern selbst nutzen, ermitteln die Steuerbehörden einen „Eigenmietwert“. Dieser errechnet sich aus den hypothetischen Mieteinnahmen, die Sie erzielt hätten, wenn Sie die Immobilie vermietet hätten, anstatt sie selbst zu nutzen. Dieser Eigenmietwert unterliegt dann genauso der Einkommensteuer wie die tatsächlichen Mieteinnahmen.
Auch hier ist die Einkommenssteuer auf den Eigenmietwert in dem Kanton zu entrichten, in dem sich die Immobilie befindet. Der Satz ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, aber jeder Kanton ist verpflichtet, mindestens 60 % des marktüblichen Mietzins zu erheben. Wenn Sie Ihre Zweitwohnung nur für einen Teil der Zeit vermieten, wird für den entsprechenden Zeitraum kein Eigenmietwert erhoben, da Sie die Einkommenssteuer direkt auf die tatsächlich erzielte Miete zahlen.
Egal, ob der Eigenmietwert, die tatsächliche Miete oder beides besteuert wird, Sie können sowohl die Hypothekenzinsen als auch die Unterhaltskosten von der Bemessungsgrundlage abziehen. Das Steuersystem begünstigt also diejenigen, die ihre Wohnung mit einem höheren Anteil an Fremdkapital finanzieren.
Die Mehrwertsteuer ist ein weiterer wichtiger steuerlicher Aspekt für Ferienwohnungen in der Schweiz. Für die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern gelten besondere Mehrwertsteuervorschriften. Die Vermietung von Ferienwohnungen und/oder -häusern und/oder Parkplätzen stellt einen eigenen Betrieb oder Betriebsteil dar.
Dies ist erfüllt, wenn aus solchen Vermietungen jährlich insgesamt Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Nebenkosten) von mehr als 40’000 Franken erzielt werden. Dieser Betrag versteht sich inkl. MWST. Wird die Umsatzgrenze von CHF 100‘000 innerhalb eines Jahres aus solchen Ferienwohnungen überschritten, löst dies die obligatorische Steuerpflicht der Privatperson bzw. Einzelunternehmung aus.
Liegt die Jahresmiete für Ferienwohnungen und -häuser unter dieser Mindestgrenze von CHF 40.000, sind sie nicht mehrwertsteuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer (als Einzelunternehmer) auf seinen sonstigen Umsätzen mehrwertsteuerpflichtig ist.
Ist die MwSt-Registrierung nicht obligatorisch, kann sich der Eigentümer für eine freiwillige MwSt-Registrierung entscheiden, um den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Auf umsatzsteuerliche Erwägungen gehen wir später noch näher ein.
Wenn Sie Ihre Zweitwohnung in der Schweiz mit Gewinn verkaufen, unterliegen die erzielten Kapitalgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Haltedauer und dem Kanton, in dem sich die Immobilie befindet. Bei der Berechnung des erzielten Kapitalgewinns können wertsteigernde Ausgaben wie Renovierungen, der Einbau eines Schwimmbads oder einer Sauna usw. steuerlich abgezogen werden.
Wenn eine Immobilie verkauft wird, fällt eine Handänderungssteuer an. Der Steuersatz richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Kanton, in dem sie registriert ist. In der Regel beträgt die Handänderungssteuer zwischen 1,5 und 2 %, in einigen Fällen bis zu 3 %.
Wenn Sie der eingetragene Eigentümer einer Zweitwohnung sind, sind Sie für die damit verbundenen Steuerzahlungen verantwortlich. Im Allgemeinen gibt es keine spezifische Steuer für Zweitwohnungen im Gegensatz zu Erstwohnungen, d. h. die Steuerberechnung erfolgt ähnlich wie bei Ihrer Erstwohnung. Dies gilt sowohl für Ferienhäuser als auch für Zweitwohnungen zu Vermietungszwecken.
Die endgültige Steuerschuld hängt von mehreren Faktoren ab. Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Wenn Sie die Liegenschaft für den Eigengebrauch nutzen, müssen Sie unter Umständen den Eigenmietwert versteuern. Die Steuerbehörden des Kantons können sich mit Ihnen in Verbindung setzen, sobald Sie sich als Eigentümer der Zweitwohnung im betreffenden Kanton angemeldet haben.
Der Steuerbetrag, der für einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung zu entrichten ist, kann je nach Standort, Immobilienwert und den spezifischen Steuervorschriften des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet, erheblich variieren. Im Allgemeinen ist die Steuerbemessungsgrundlage mit der Ihres Hauptwohnsitzes vergleichbar; es können jedoch zusätzliche Überlegungen im Zusammenhang mit der Mehrwertsteuer und den Abzügen angestellt werden, auf die wir im nächsten Abschnitt eingehen werden.
Sie sollten immer einen Steuerberater oder die örtlichen Behörden konsultieren, um genaue Informationen über die für Ihre Situation geltenden Steuersätze und Abzüge zu erhalten.
Lassen Sie uns nun einige weitere Aspekte der Mehrwertsteuerpflicht untersuchen, die zu beachten sind, wenn Sie eine Zweitwohnung besitzen und vermieten. Wie bereits erwähnt, gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen besondere MwSt.-Bestimmungen, auf die wir nun näher eingehen werden.
Wenn die Vermietung von Zweitwohnungen und Ferienwohnungen die Mindestgrenze von 40.000 CHF pro Kalenderjahr nicht überschreitet, unterliegt sie im Allgemeinen nicht der Mehrwertsteuer. Ausserdem ist gemäss Art. 21 des Mehrwertsteuergesetzes ist die Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer befreit.
Bestimmte Immobilienhändler und Unternehmen können jedoch mehrwertsteuerpflichtig sein, weshalb sie in bestimmten Situationen Anwendung finden kann. Auch wenn die Immobilie gewerblich für einen steuerpflichtigen Zweck genutzt wird, z. B. bei der Vermietung von Veranstaltungsorten für Unterhaltungs- oder Gastronomiedienstleistungen, besteht eine Mehrwertsteuerpflicht.
Darüber hinaus können sich Immobilieneigentümer freiwillig für die Mehrwertsteuer auf ihre Immobilien registrieren lassen, wenn sie dies als vorteilhaft erachten. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vom Eigentümer/Steuerzahler nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird.
Wenn der Eigentümer beschließt, sich für die Immobilie für Mehrwertsteuerzwecke registrieren zu lassen, ist er möglicherweise für die Mieteinnahmen mehrwertsteuerpflichtig und kann daher auch einen Vorsteuerabzug für einige der Kosten und Dienstleistungen geltend machen, die ihm bei der Vermietung der Immobilie entstehen und die er erbringt.
Bei gewerblichen Mietverträgen (sowie bei einigen privaten Mietverträgen, bei denen sich der Eigentümer für die Mehrwertsteuer registriert hat) gibt es oft eine Klausel, die besagt, dass der Vermieter das Recht hat, die Mehrwertsteuer auf den Mieter umzuwälzen. Um diese Klausel durchzusetzen, ist jedoch eine formularmäßige Mieterhöhung erforderlich, die den mehrwertsteuer- und mietrechtlichen Vorschriften entsprechen muss. Vor allem muss der Mehrwertsteuerzuschlag ausdrücklich ausgewiesen werden.
Bei der Vermietung von Unterkünften an Gäste/Mieter wird in der Regel auch eine „Beherbergungsleistung“ erbracht. Diese Leistungen unterliegen dem besonderen Mehrwertsteuersatz für Beherbergungsleistungen (derzeit 3,7 %). Die folgenden Leistungen gelten als Vorleistungen, für die der Vorsteuerabzug zum besonderen Mehrwertsteuersatz geltend gemacht werden kann, unabhängig davon, ob sie im Preis für den Aufenthalt des Gastes enthalten sind oder gesondert in Rechnung gestellt werden:
Andere Nebenleistungen wie die Nutzung eines Parkplatzes, eines Fitnessstudios usw. können nur dann mit dem besonderen MwSt.-Satz besteuert werden, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in der Schweiz vermieten möchten, sollten Sie sich unbedingt von einem Steuerexperten beraten lassen, um die für Ihre spezifische Situation geltende Mehrwertsteuerpflicht besser verstehen zu können.
Der Erwerb einer Zweitwohnung oder eines Ferienhauses in der Schweiz bietet sicherlich viele Vorteile, die vom persönlichen Vergnügen bis hin zu Investitionsgewinnen und Einkünften aus der Vermietung reichen. Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen steuerlichen Auswirkungen zu kennen, bevor man sich entscheidet. Dazu gehören die Einkommenssteuer, die Kapitalertragssteuer, die Grunderwerbssteuer und die Mehrwertsteuer (VAT). Die Mehrwertsteuerpflicht ist aufgrund ihrer Komplexität und der Nuancen des Gesetzes ein besonders wichtiger Aspekt.
Es ist wichtig, die richtigen Steuerfachleute und lokalen Behörden zu konsultieren, um genaue Informationen über spezifische Steuersätze und Abzüge auf der Grundlage Ihrer individuellen Umstände zu erhalten. Nexova AG kann Ihnen helfen, die steuerlichen Auswirkungen des Kaufs und der Vermietung Ihres Ferienhauses besser zu verstehen. Wir bieten auch maßgeschneiderte Beratung zum Umgang mit der Mehrwertsteuer und zur Frage, ob eine freiwillige Registrierung für Sie von Vorteil wäre.
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